Астанадағы пәтер. Жалға беру бизнесімен айналысып, қанша табыс табуға болады?

Көптеген қазақстандықтар үшін жылжымайтын мүлікке инвестиция салып, оны кейін жалға беру танымал табыс көзіне айналған. Қазір жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың қажеті бар ма және пәтерді жалға беру арқылы қанша табыс табуға болады? Осы және өзге де сауалдарға «Астана ипотекалық орталығы» ЖШС тең құрылтайшысы Қуат Төлеуханов жауап берді.

– Қазір елдегі экономикалық жағдай тұрақсыз.Осы тұрғыда жылжымайтын мүлікті сатып алуға қаражат салу қаншалықты тиімді?

Инвестициялау құралдарының болмауына байланысты жылжымайтын мүлік ең сенімді, тартымды және танымал ақша салу мүмкіндігі болып қала береді.

Соңғы 3 жыл ішінде жылжымайтын мүлік құны айтарлықтай өсті. Осы кезеңде жылжымайтын мүлікпен айналысқандар жақсы табыс тапты. Елдегі инфляция деңгейін де ескерген жөн. Құрылыс материалдарының қымбаттауына байланысты жаңа салынған нысандардың құны да өседі. Дегенмен, жыл сайын жылжымайтын мүлік сатып алушылар қатары толығып келеді. Халықтың экономикалық белсенді бөлігі, жастар да жылжымайтын мүлікке сұраныстың өсуіне тікелей әсер етуде.

– Жылжымайтын мүлікке инвестициялау кезінде қаражатты сақтап, өзіңді девальвация қаупінен қорғауға бола ма?

Көптеген азаматтар қаражатын банктердегі депозитте сақтап көрді. Алайда қазір елдегі банк жүйесінің тұрақсыздығы мен девальвация қаупінен олардың басым бөлігі жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды жөн деп санайды. Мұндай инвестициялар әртүрлі тәуекелдерден қорғайды. Мысалы, санкцияларға, елдегі және әлемдегі саяси жағдайға байланысты банктердің жабылуынан немесе бірігуінен. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлікке инвестиция құю ай сайын тұрақты табыс әкеледі.

– Астанада қаражатты қанша шаршы алаңды пәтерге салған жөн? Және қайсысы тиімдірірек: жаңа салынған үй ме, әлде қолданыстағы тұрғын үй ме?

Егер жаңа салынған тұрғын үй мен қолданыстағы тұрғын үйді салыстыратын болсақ, мүліктің құнындағы айырмашылық бірден байқалады. Құрылыс кезеңінде пәтерді сатып алу, тіпті болашақта жөндеу жұмыстарына жұмсалатын қаражатты қоса алғанда айтарлықтай тиімді. Бірақ егер бизнес үшін жылжымайтын мүлік сатып алсаңыз, онда дайын бөлмелер ертерек кіріс әкеледі. Оны сатып алғаннан кейін бірден жалға беруге болады, ал салынып жатқан үйлерді алты ай немесе одан да ұзақ күтуге тура келеді. Бизнес үшін алаңы 45-50 ш.м. құрайтын бір бөлмелі пәтерлер жарамды. Көптеген меншік иелері мұндай пәтерлерді ас бөлмеден жатын бөлме жасау арқылы еуропалық нұсқадағы екі бөлмеге айналдырады, себебі екі бөлмелі пәтерлерге деген сұраныс жоғары және олардың жалға беру құны қымбатырақ.

– Салынып жатқан тұрғын үйге инвестиция салу кезінде түрлі мәселелер туындауы мүмкін. Мысалы, алаяқтар мен құрлыстың кенеттен тоқтап қалуы. Сенімді құрылыс компаниясын қалай таңдауға болады? Бұл жерде неге назар аударған жөн?

Тұрғын үй кешенін таңдау барысында, сіз құрылыс салушыға мән беруіңіз керек. Қазір барлық компаниялардың әлеуметтік желілерде парақшалары мен сайттары бар, онда сіз бастапқы ақпаратты ала аласыз, сонымен қатар пәтер сатып алғандардың пікірлерін оқи аласыз.

Егер сіз белгілі бір тұрғын үй кешенін таңдасаңыз, онда құрылыс салушының сату бөліміне хабарласыңыз. Делдалдармен жұмыс жасамауға тырысыңыз, өйткені құрылыс компаниясы мен делдалдың бағалары әртүрлі болуы мүмкін. Келісімшартқа қол қоймас бұрын келісімді бұзу пункттерін қараңыз – жасырын айыппұлдар болуы мүмкін.

Бүгінгі таңда көптеген құрылыс салушыларда үлестік құрылыс туралы заңды бұзып, Қазақстандық тұрғын үй компаниясының (мемлекеттік сақтандыру компаниясы) кепілдігі жоқ сатумен айналысады.

Сату барысында көптеген құрылыс салушылар үлестік құрылыс туралы Заңды сақтамайды және көбінде Қазақстандық Тұрғын үй Компаниясының (мемлекеттік сақтандыру компаниясы) кепілдігі жоқ. Сондықтан салушыны таңдаған кезде компанияның беделіне назар аударыңыз, жерге қатысты құжаттарын тексеріңіз және міндетті түрде коммуникациялар бойынша ақпаратты сұраңыз. Өйткені көбісі автономдық жылыту жүйесін орнатады. Ал мұндай үйлерді орталық коммуникацияларға қосу жұмыстары ондаған жылдарға созылуы ықтимал. Тіпті Астанада қазірдің өзінде ЖЭО қуатының жетіспеушілігі байқалып отыр. Сондықтан мұндай мәселелерге тап болмас үшін, Қазақстандық тұрғын үй компаниясының кепілдігі бар жылжымайтын мүлікті сатып алыңыз, себебі аталған ұйым барлық көрсетілген тексерулерді өзі жасайды.

– Жылжымайтын мүлік нысанында Қазақстандық Тұрғын үй Компаниясының кепілдігі бар екендігін қалай білуге болады?

Тұрғын үй салушылары Қазақстандық Тұрғын үй Компаниясының (ҚТК) сертификатын ұсынуы тиіс. Сертификаттың шынайылығын ҚТК-ның ресми сайтынан тексеруге болады.

– Астана қаласының қай ауданы жалға алушылар арасында үлкен сұранысқа ие? Қай ауданда пәтерді оңай және қымбатырақ жалға беруге болады?

Жылжымайтын мүлік сатып алған кезде оның құнына ғана емес, сонымен қатар орналасқан жеріне назар аудару қажет. Қаланың «алтын төртбұрышында» мүлік құны қымбатырақ, ал қала шетінде – арзанырақ. Қаланың қай аудандары қазір белсенді түрде дамып келе жатқандығын түсініп, білу керек. Бизнес үшін қала шеті мен «алтын төртбұрыш» арасындағы аудандарды қарастыруға кеңес беремін. Сол жағалауда Оң жағалауға қарағанда жалға беруден түсетін табыс жоғарырақ.

– Астана қаласының қандай ықшам аудандары «Алтын төртбұрышқа» кіреді?

Астана қаласының алтын төртбұрышы – Ботаникалық саябақ, Хан Шатыр (Сол жағалау), Хазрет Сұлтан мешіті, Пирамида, Оқушылар сарайы (Оң жағалау) орналасқан аудандар.

– Қысқа мерзімді немесе ұзақ мерзімді жалға беру. Қайсысы тиімдірек?

Шығындар мен тәуекелдіктерді салыстырайық:

Шығындар мен тәуекелдіктер	Ұзақ мерзімді жалға беру	Тәуліктік жалға беру
Клиенттерді іздеу	Жалға алушыларды бірнеше айға орналастыру: осы кезең ішіндегі тұрақты табыс кепілі	Тұрақты негізде жалға алушыларды іздеу қажет. Әлемдік тәжірибеге сүйенетін болсақ, сұранысы жоғары пәтер орташа есеппен 75%, айына 20-25 күн жалға беріледі.
Пәтерді жөндеу	Әдетте күрделі жөндеу талап етілмейді	Кейде пәтерді жалға алушылар кештер ұйымдастырып, мүлікке нұқсан келтіреді. Жеңіл жөндеу жұмысы қажет болуы ықтимал.
Коммуналдық қызметтерді төлеу	Пәтерді жалдаушылар төлейді	Пәтер иесі төлейді
Пәтерді тазалау	Ұзақ мерзімгез қоныстанар алдында бір рет	Жаңа тұрғынды қоныстандыру алдында пәтерді тазалау қажет. Бұл жұмысқа әдетте 2-3 сағат кетеді, жуғыш заттардың шығынын да ескеру қажет. Егер сіз клинингтік компанияны жалдайтын болсаңыз, бір реттік қызмет үшін ең аз дегенде 10 мың теңге төлеуіңіз керек.
Техника мен жиһазды жаңарту	Әдетте жалға алушылар техника мен мүліктің сақталуы үшін жауапты болады	Тұрмыстық техника мен жиһаз жылдам тозады, сол себептен жаңарту талап етілуі мүмкін. Сонымен бірге жаңа төсек жабдығының жиынтығы мен ыдыс-аяқты сатып алу қажет.
Тәуекелдіктер	Ықтимал тәуекелдіктерден және мүлікке нұқсан келтіруден сақтандыру үшін депозит қарастырылған. Оның мөлшерін пәтер иесі анықтайды	Жалға алушылар күнделікті жалға берілетін пәтерлерде жиі төбелес пен тәртіпсіздік жасайды. Алаяқтық жағдайлары да белгілі: пәтер бір күнге жалға алынады және пәтер иесінің хабарынсыз бірнеше адамға бір айға жалға беріледі

– Барлық факторларды ескере отырып, пәтерді жалға алудан түсетін нақты табыс мөлшері қандай?

Сол жағалаудағы бір бөлмелі пәтерді мысалға алайық. Егер жалға беруші пәтерді тәуліктік негізде жалға берсе, қанша ақша табатындығын көрейік. Астана қаласы нарығында мұндай пәтер тәулігіне 13 мың теңгеге ұсынылады. Егер пәтер айына 20-25 күн жалға берілсе, пәтер иесінің табысы 260-325 мың теңгені құрайды.

Осы сомадан 15-18 мың теңге көлеміндегі ай сайынғы коммуналдық қызметтерді аламыз. Сондай ақ пәтерді тазарту үшін жұмсалған шығындарды есептейміз.

Біздің жоғарыда көрсетілген кестеміздегі деректерге сәйкес, 20 күн ішіндегі клининг қызметі 200 мың тг. құрайды, бұл табыстың толық көлемі десек те болады. Сол себептен пәтерді жалға берушінің өзі тазалағаны тиімді. Тиісінше жуғыш заттарды сатып алу үшін 3 мың теңге бөлеміз.

Егер пәтерді ұзақ мерзімге беруді қарастыратын болсақ, біздің ай сайынғы орташа табысымыз 200 мың тг. құрайды.

Енді шынайы табысты есептейік.

Шығындардың түрлері	Тәуліктік жалға беру	Ұзақ мерзімге жалға беру
Коммуналдық қызметтер	15 000 – 18 000 тг	–
Пәтерді өз күшімен тазарту	3 000 тг	–
Табыс	260 000 – 325 000 тг	200 000 тг
Барлығы таза табыс	242 000 – 304 000 тг	200 000 тг

Әрине, біз идеалды жағдайды қарастырдық – пәтер айына 20-25 күнге жалға беріледі, жалға алушылар жиһазға ұқыппен қарайды және сіз әр жалға алушыдан кейін пәтерді өз күшіңізбен тазалауға дайынсыз. Сондай-ақ, біз өз есептеулерімізде мемлекетке салық аударымдарын есепке алмадық. ҚР Салық кодексінің 432-бабына сәйкес, тұрғын үйді жалға беретін азамат патент негізінде салықтар бойынша есеп айырысуды жүзеге асыратын жеке кәсіпкер ретінде тіркелуі тиіс. Демек, оның табысына мәлімделген табыстың 2% мөлшерлемесі бойынша салық салынады. Салықты әлеуметтік аударымдар сомасын алып тастағанда, тең үлестермен жеке табыс салығы мен әлеуметтік салық сомасы түрінде төлеу қажет.

– Салынған қаражаттың орны қандай мерзімде толтырылады?

Бүгінгі таңда бір бөлмелі пәтердің құны шамамен 18 млн. тг. құрайды. Біздің талдауымыздың негізінде тұрғын үйдің құнын 8 жыл ішінде толтыруға болады. Бұл жылына 12–13% табыстылыққа сәйкес келеді. Тәуліктік жалға беру кезінде салынған қаражатты 5 жыл ішінде қайтаруға болады.

Бизнеске арналған жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде мөлшерлемесі 5%-дан 18%-ға дейінгі (ағымдағы инфляцияның мөлшері – 19-20%) ипотекалық кредиттеу құралдарын қарастыру қажет.

Тағы бір маңызды ақпарат. Қолма-қол ақшаға бір пәтер алғанша, ипотекаға бірден үш пәтерді алған тиімдірек. Мысалы, бір бөлменің құны 18 млн. тг. Оны ұзақ мерзімге жалға берген кезде ай сайын 200 мың тг. табуға болады. Егер құны бірдей 3 пәтерді ипотекаға ресімдесе, әрбір пәтерге алғашқы жарна ретінде 6 млн. тг. кетеді. Әрбір пәтер бойынша кредит сомасы – 12 млн. тг., ал ипотека бойынша ай сайынғы төлем сомасы – 195 мың тг. Осылайша жалға беру ипотека төлемін толық өтейді. Болашақта жылжымайтын мүліктің құны қымбаттайды, тиісінше 3 пәтерді сатудың құны бір пәтерді сатқаннан қымбатырақ болады. Жалға алу құны өсетіндігін, ал ипотека бойынша төлем сомасы өзгермейтінін ескеру қажет. Тиісінше сіз ипотека төлемінен басқа қосымша табыс таба аласыз.

Қорытынды редакциядан

Пәтерді тәуліктік жалға беру:

1. Тиімді: пәтерге салған инвестицияның орны бірден толады
2. Тәуекелдігі жоғары: мүліктің бұзылуы немесе алаяқтық тәуекелдігі
3. Жоғары сұраныс (жазда және мереке күндері)
4. Жұмыс істеуге тура келеді: пәтерді өз күшімен тазарту, жаңа жалға алушыларды іздеуге уақыт пен күш жұмсау

Пәтерді ұзақ мерзімге жалға беру:

1. Тұрақты табыс: сіз ай сайын бірдей соманы аласыз
2. Талпыныс пен уақыт талап етілмейді. Пәтер мен тұрғын үйдегі тәртіпті сақтауға жалға алушы жауапты болады.
3. Тәуекелдіктер аз: сақтандыру депозиті мүліктің бұзылуынан және жоспардан тыс жөндеу шығындарынан қорғайды.