Квартира в столице. Сколько можно заработать на арендном бизнесе?

Для многих казахстанцев инвестиции в недвижимость для последующей сдачи в аренду остаются популярным источником дохода. Стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость и сколько можно заработать на сдаче квартиры в аренду? На эти и другие вопросы ответил соучредитель ТОО «Центр Ипотеки Астаны» Куат Толеуханов.

– Сейчас экономическая ситуация в стране очень нестабильная. Стоит ли вкладывать средства в покупку недвижимости? Насколько это выгодно в нынешней ситуации? 

Из-за отсутствия инструментов инвестирования недвижимость остается самым проверенным, надежным и привлекательным вложением.

Цены на недвижимость за последние 3 года значительно выросли – те, кто уже в этот период занимался недвижимостью, получили хорошую прибыль. Нужно учитывать уровень инфляции в стране. Ежегодно появляются новые покупатели недвижимости: как экономически активная часть населения, так и подрастающее поколение, которое напрямую влияет на рост спроса на недвижимость. Также нужно принимать во внимание, что с подорожанием строительных материалов растет и стоимость новостроек.

– Можно ли сохранить деньги при вложении в недвижимость и обезопасить себя от рисков девальвации?

На сегодняшний день многие пробовали держать накопления в банках на депозитных счетах, но из-за нестабильности банковской системы в стране и девальвационных ожиданий многие предпочитают инвестировать в недвижимость. Такие инвестиции защищают от различных рисков. Например, от закрытия либо объединения банков из-за санкций, политической ситуации в стране и в мире. Плюс инвестиции в недвижимость дают стабильный ежемесячный доход.

 – В квартиры какой площади лучше вкладывать средства в Астане? И что лучше: вторичное жилье или новостройки?

Если сравнивать новостройки и вторичный рынок (готовое жилье), то разница в цене довольно большая. Покупка квартиры на стадии строительства, даже с учетом будущих вложений в ремонт, намного выгоднее. Но если приобретать недвижимость для бизнеса, уже готовое помещение приносит доходы раньше. Его можно сдавать в аренду уже сразу после покупки, а строящиеся дома придется ждать полгода или дольше. По квадратуре для бизнеса хорошо подходят однокомнатные квартиры площадью от 45 до 50 кв. м. Многие собственники превращают такие квартиры в евродвушки, делая из кухни спальню, так как двухкомнатные квартиры пользуются большим спросом и сдаются намного дороже.

– Вкладываясь в строящееся жилье, можно столкнуться с мошенниками, либо нарваться на сорванные сроки строительства. Посоветуйте, как выбрать надежного застройщика? На что обратить внимание?

При выборе жилого комплекса всегда нужно обращать внимание на застройщика. Сейчас у всех застройщиков есть странички в социальных сетях и сайты, где можно получить первичную информацию, а также почитать комментарии тех, кто уже приобрел квартиры.

Если вы остановили выбор на конкретном жилом комплексе, всегда обращайтесь именно в отдел продаж застройщика. Старайтесь не работать с посредниками, так как цены от застройщика и посредника могут отличаться. При подписании договора всегда смотрите на пункты расторжения договора – там могут быть скрытые штрафы.

Многие застройщики сегодня занимаются продажами, нарушая Закон о долевом строительстве и не имея гарантии Казахстанской Жилищной Компании (государственная страховая компания). Поэтому при выборе застройщика обращайте внимание на репутацию компании, тщательно проверяйте документы по земле, и всегда запрашивайте информацию по коммуникациям, потому что многие устанавливают автономное отопление. Подключение таких домов к центральным коммуникациям может затянуться на десятилетия, так как в столице уже ощущается нехватка мощностей ТЭЦ. Если для вас это сложно, берите недвижимость с гарантией Казахстанской Жилищной Компании, где все перечисленные вещи проверят за вас.

– Как понять, что у объекта недвижимости есть гарантия Казахстанской Жилищной Компании?

Застройщики должны предоставить сертификат Казахстанской Жилищной Компании (КЖК). Подлинность этого сертификата можно проверить на официальном сайте КЖК.

– Какой район Астаны пользуется большим спросом у арендаторов? В каком районе сдать квартиру можно легче и дороже? 

При покупке недвижимости нужно обратить внимание не только на стоимость, но и на локацию. В золотых квадратах города недвижимость стоит дороже, а на окраинах – дешевле. Нужно понимать, какие районы города сейчас растут и развиваются: для бизнеса лучше рассматривать недвижимость в районах между окраиной и золотыми квадратами. На Левом берегу доходность от сдачи в аренду значительно выше, чем на Правом.

 – Какие микрорайоны Астаны относятся к золотому квадрату? 

Золотой квадрат Астаны – район Ботанического парка, район Хан Шатыр (Левый берег), районы мечети Хазрет Султан, Пирамида, Дворец школьников (Правый берег).

– Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда?

Давайте сравним расходы и риски:

Расходы и риски	Долгосрочная аренда	Посуточная аренда
Поиск клиентов	Заселение арендаторов на несколько месяцев: гарантия стабильного дохода в течение этого периода	Необходимо регулярно искать жильцов. Согласно мировой практике, востребованная квартира работает в среднем 75% времени – 20-25 дней в месяц
Ремонт квартиры	Зачастую не требует особого ремонта	Иногда съемщики устраивают вечеринки и наносят вред имуществу – возможно, придется делать косметический ремонт
Оплата коммунальных услуг	Оплачивают квартиранты	Оплачивает владелец квартиры
Уборка помещения	Один раз перед заселением на долгий срок	Уборка помещений перед заселением нового жильца. На наведение порядка уходит 2-3 часа – также нужно учитывать расход моющих средств. Если нанимать клининговую компанию – нужно закладывать минимально 10 тысяч тенге за разовую услугу.
Обновление техники и мебели	Часто арендаторы берут ответственность за сохранность техники и мебели	Бытовая техника и мебель быстрее изнашиваются, что может потребовать обновления. Также нужно покупать комплект постельного белья и посуду
Риски	Для страховки от возможных рисков и ущерба имущества предусмотрен депозит. Его размер определяет владелец квартиры	Арендаторы часто устраивают драки и беспорядки в квартирах с посуточной арендой. Также известны случаи мошенничества: квартиру снимают на сутки и сдают нескольким людям на месяц без ведома владельца квартиры

–  Какова реальная выгода со сдачи квартиры с учетом всех факторов?

Давайте посчитаем на примере однокомнатной квартиры на Левом берегу. Итак, сколько заработает арендодатель, если будет сдавать квартиру посуточно. На рынке Астаны такая квартира предлагается за 13 тыс. тенге в сутки. Если квартира будет сдаваться 20-25 дней в месяц, владелец получит 260-325 тыс. тенге.

От этой суммы отнимаем расходы на коммунальные услуги — 15-18 тыс. тенге ежемесячно. Далее вычитаем затраты на уборку квартиры.

По данным из нашей таблицы выше, услуги клининга за 20 дней обойдутся в 200 тыс. тенге: это почти весь доход. Поэтому будем учитывать самостоятельную уборку. Заложим на это 3 тыс. тенге (покупка моющих средств).

Если мы рассматриваем сдавать квартиру на долгий срок, наша прибыль в месяц в среднем составит 200 тыс. тенге.

Итак, посчитаем реальный доход:

Виды расходов	Посуточная аренда	Аренда на долгий срок
Коммунальные услуги	15 000 – 18 000 тг	–
Уборка (своими силами)	3 000 тг	–
Доход	260 000 – 325 000 тг	200 000 тг
Итого чистый доход	242 000 – 304 000 тг	200 000 тг

Конечно, мы рассмотрели идеальную ситуацию – когда квартира сдается на 20-25 дней в месяц, квартиранты не ломают мебель, а вы готовы самостоятельно делать уборку после каждого арендатора. Также в наших расчетах мы не учитывали налоговые отчисления государству. Согласно статье 432 Налогового кодекса РК, гражданин, сдающий жилье в аренду, должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего расчеты по налогам на основе патента. А значит его доход облагается по ставке 2% от заявленного дохода. Налог нужно платить равными долями в виде суммы индивидуального подоходного налога и социального налога за минусом суммы социальных отчислений.

– За какой срок окупятся вложенные деньги? 

На сегодняшний день однокомнатная квартира стоит около 18 млн тенге. На основании нашей аналитики окупить стоимость жилья можно примерно за 8 лет. Это соответствует доходности 12–13% годовых. При посуточной аренде жилья вернуть вложенные деньги можно за пять лет.

Приобретая недвижимость для бизнеса, стоит рассмотреть инструменты ипотечного кредитования со ставкой от 5 до 18% (при текущей инфляции 19–20%).

Еще важный момент. Выгоднее купить сразу три квартиры в ипотеку, чем одну – за наличный расчет. Например, однокомнатная квартира стоит 18 млн тенге: доход от сдачи в аренду на долгосрочный срок составляет 200 тыс. тг. Если оформить 3 квартиры той же стоимости в ипотеку, на каждую уйдет по 6 млн тенге в качестве первоначального взноса. Сумма кредита по каждой квартире составит 12 млн тенге, а ежемесячный платеж по ипотеке – 195 тыс. тг. Таким образом, аренда полностью покрывает ипотечный платеж. Со временем недвижимость станет дороже, а значит при последующей продаже доход будет в 3 раза выше, чем от продажи одной. Нужно понимать, что стоимость аренды будет расти, а платеж по ипотеке остается фиксированным, что в перспективе может давать доходы, помимо выплат по ипотеке.

Подводя итоги 

Сдача квартиры в аренду посуточно:

1. Выгодно: вложения в квартиру окупятся быстрее
2. Более рискованно: порча имущества или риск мошенничества
3. Высокий спрос (особенно летом и на праздниках)
4. Придется поработать: самостоятельная уборка и поиск новых жильцов занимают время и силы

Сдача квартиры в аренду на долгий срок:

1. Стабильный доход: вы получаете фиксированную сумму каждый месяц
2. Меньше усилий и времени: квартиранты берут ответственность за содержание квартиры и поддержание порядка
3. Меньше рисков: страховой депозит обезопасит от порчи имущества и незапланированных трат на ремонт